Libro III c.p.c. (artt. 555/598 cpc).
Attraverso il pignoramento immobiliare il creditore richiede la vendita dei beni immobili del debitore, allo scopo di recuperare la somma dovuta.
Il titolo esecutivo (sent., decreto ingiunt., ecc.) deve essere notificato al debitore insieme all’atto di precetto, con cui si intima il pagamento entro 10 giorni (art. 480 cpc).
Novità con la Riforma Cartabia.
Nomina contestuale di perito e custode e deposito della relazione informativa diventano atti della procedura espropriativa (art. 559 cpc), è prevista la redazione della perizia di stima e degli avvisi di vendita secondo modelli standardizzati. Inoltre, custode giudiziario e delegati alle vendite diventano un’unica figura professionale. Pertanto, la funzione della custodia giudiziale non è più limitata alla conservazione immobiliare, ma orientata alla futura vendita.
Una delle principali novità è la vendita diretta del bene (art. 568 bis cpc), facoltà per il debitore di chiedere al Giudice dell’esecuzione di disporre la vendita diretta dell’immobile pignorato con istanza da depositare non oltre 10 giorni prima dell’udienza di vendita, insieme all’offerta di acquisto e alla cauzione. L”udienza di vendita si svolge comunque, in modo che il Giudice possa determinare il prezzo base.
Il custode giudiziario attua l’ordine di liberazione dell’immobile pignorato, seguendo le disposizioni del giudice dell’esecuzione senza le formalità previste dagli artt. 605 e ss, non dovrà notificare in via preventiva il precetto di rilascio e il successivo preavviso di sloggio, ma può procedere allo sgombero dei beni mobili, limitandosi a rispettare le direttive impartite dal giudice nell’ordine di liberazione.
L’immobile è posto sotto l’amministrazione di un custode giudiziario nominato dal Tribunale ed il debitore non può più disporre liberamente dell’immobile, anche se continua ad abitarci fino all’avvenuto passaggio di proprietà.
Pignorato l’immobile, si pubblica il bando di vendita, con lo scopo di informare i potenziali acquirenti della vendita dell’immobile, tramite asta giudiziaria.
Il debitore, come detto, può anche presentare un’istanza per la vendita diretta dell’immobile pignorato, senza dover passare per l’asta giudiziaria e, quindi, di ricavarne una cifra maggiore.
Per ogni asta di vendita che va deserta, il Giudice dell’Esecuzione può abbattere il prezzo base d’asta fino ad un quarto (cioè del 25%).
Spesso la casa rimane invenduta. In questo caso ritorna al proprietario-debitore, che quindi non riesce a estinguere i propri debiti grazie alla somma ricavata dalla vendita della casa.
Il giudice decide solo sul pignoramento, non si occupa di reperire o individuare i beni del debitore. È il creditore che deve effettuare tutte le indagini possibili al fine di individuare con esattezza se la controparte ha case, terreni agricoli, terreni edificabili, ecc.
I creditori possono comunque decidere di avviare un nuovo pignoramento immobiliare o procedere con altre forme di pignoramento.
